부동산 가격 변화 주기 사이클

 

요즘 매일같이 부동산 가격에 대한 뉴스들이 남발한다. 2030 세대는 흔히 말하는 영끌을 통해 2020년부터 2021년까지 부동산을 많이 매입하였다. 하지만 지정학적 리스크와 더불러 인플레이션, 금리인상으로 부동산 시장이 침제 되었다고 생각하는 사람들이 있다. 다음 내용을 통해 부동산 가격 변화 주기와 사이클을 확인하고 어떻게 대응해야 할지 고민해보자.

부동산 사이클

부동산 가격 변화 사이클은 아래 그림에 나타나듯이 침체기, 회복기, 상승기, 급등기로 나뉜다.

부동산 가격 사이클

과거 출간된 서적 '대한민국 부동산 40년'과 '주택시장 30년 파노라마'에서 알 수 있듯이 부동산 가격은 사이클이 있다.

집값은 왜 상승하는가?

인구는 줄어들고, 아파트는 늘어나는데 왜 집값은 상승하는지에 대해 의문을 가진 사람들이 많다. 그럼 그 사람들에게 나는 이렇게 되묻는다. '과거부터 기술 발전으로 생산력도 늘고 노동력이 줄어드는데 코카콜라와 스마트폰은 왜 가격이 계속 오르고, 우리 집 옆에 땅은 몇십 년째 놀고 있는데 왜 가격이 오르는가' 그렇다. 부동산 가격 변화 사이클 이전에 통화가치 하락이라는 베이스를 갖추고 있다. 우리가 사는 세상은 돈이라 부르는 화폐를 사용한다. 이 화폐는 절대적 가치라 생각하지만 지극적 상대적 가치성을 띄는 자산이며 유한적이라 생각하지만 무한적 본질을 가지고 있다. 쉽게 말해 돈을 만들어낼수록 기존 사용하고 있던 돈들의 가치가 희석된다는 뜻이다. 이것보다 더 쉽게 이야기하면 설탕이 한 스푼 담긴 욕조에 물을 부으면 부을수록 단맛은 사라진다고 얘기하면 이해에 도움이 될 것이다. 기본적으로 이러한 원리로 인해 시간이 지날수록 모든 가치성을 띈 상품에게 가격이 상승해 보일 수 있다. 그럼에도 불구하고 가격이 떨어지거나 그대로인 것들은 무엇일까, 그건 그만큼 가치성이나 시장 경쟁력이 떨어져 상품의 본질력이 하락했다고 생각하면 된다. 기본적으로 원자재 및 토지의 사용용도와 가치는 불변함으로 가격은 상향되며 추가적으로 인건비 또한 상향됨으로 자산의 가격 상승은 불가피하고 인플레이션은 이를 더 가속화 또는 심화시킨다.

지금 대한민국 부동산 상황은 어디쯤인가

현재 대한민국 부동산 시장은 하락기의 후반부 또는 안정기와의 사이 정도라 생각한다. 그래프에서도 나타나듯이 하락기와 급등기는 급격한 변동으로 이루어지며 이는 우리에게 긴박함과 급박한 심리상태로 올바른 판단의 사고를 흩트려 패닉 셀,  패닉 바잉을 유발하게 한다고 생각한다. 현재도 일부 지방에선 패닉 셀 현상이 나타나는 곳이 있으며 이는 점차 확대되어 전반적인 부동산 주택거래 시장의 침체를 불러올 것이고 이를 회복하기 위해 정책의 힘이 쏟아지면서 안정기를 벗어나는 시간이 올 것이다.